Windykacja należności od dłużników wspólnoty mieszkaniowej

Data aktualizacji: 2 czerwca 2023

Zadłużenie lokatorów wspólnot mieszkaniowych to dosyć powszechny problem. Występuje praktycznie w każdej wspólnocie. Najczęściej dotyczył wąskiej grupy osób, które z różnych powodów zwlekają z uregulowaniem swoich zobowiązań. Problem jeszcze się nasilił w związku z podwyżkami czynszów oraz opłat zmiennych, które nastąpiły w 2022 i 2023 roku. Niestety często wbrew pozorom zadłużenie nie jest to związane z gorszą sytuacją finansową dłużnika, a innymi kwestiami.

Tymczasem zaległości wobec wspólnoty to problem dla wszystkich jej członków. Do czasu uregulowania zadłużenia na koszty generowane przez dłużników składają się wszyscy członkowie wspólnoty.
W przypadku dużej ilości tego typu sytuacji może to również spowodować np. konieczność odłożenia w czasie koniecznych do wykonania remontów lub zaniechania wprowadzenia różnego rodzaju udogodnień.
W przypadku konieczności windykowania dłużników wspólnoty, zarząd powinien reagować szybko tak, aby uniknąć spiętrzenia zadłużenia i konieczności ponoszenia kolejnych, dodatkowych kosztów.

• Regulamin wspólnoty a windykacja
• Dobrowolne uregulowanie opłaty
• Powierzenie windykacji kancelarii prawnej
• Postępowanie upominawcze
• Egzekucja komornicza
• Koszty prowadzenia windykacji przez kancelarię
• W jaki sposób rozpocząć współpracę z kancelarią?

Regulamin wspólnoty a windykacja

Istotną kwestią, którą idealnie należałoby wykonać już na samym początku funkcjonowania wspólnoty, jest wprowadzenie do regulaminu wspólnoty odpowiednich zapisów precyzujących procedurę windykacji jej członków. Zalety takiego rozwiązania:

• konkretna procedura windykacyjna znana wszystkim członkom wspólnoty oraz przez nich zaakceptowana,
• przyspieszenie działań windykacyjnych,
• jasny komunikat dla dłużników odnośnie konsekwencji wynikających z zadłużenia.

 

Dobrowolne uregulowanie opłaty

Pierwszym etapem działań windykacyjnych prowadzonych przez wspólnoty jest najczęściej wezwanie dłużnika do dobrowolnego uregulowania zaległości. Takie wezwanie najczęściej wykonuje zarząd wspólnoty we własnym zakresie. Czasem sama informacja o rozpoczęciu działań windykacyjnych jest wystarczającym bodźcem dla dłużników do uregulowania zadłużenia. Zdarza się, iż zaległości nie wynikają ze złej woli członka wspólnoty, ale np. z niedopatrzenia, błędnego przelewu, nieotrzymania informacji o zmianach stawek czynszu, etc. Oczywiście nie dotyczy to przypadku notorycznych dłużników (którzy zdarzają się dosyć często) zalegających z płatnościami kilka razy w roku. Takie wezwanie najlepiej dostarczyć w formie pisemnej za potwierdzeniem odbioru.
 

Powierzenie windykacji kancelarii prawnej

Kolejnym krokiem, który może podjąć wspólnota jest zgłoszenie się do kancelarii prawnej w celu obsługi windykacyjnej. Jeśli oczywiście takich działań nie wykonano wcześniej lub wspólnota nie znajduje się pod stałą opieką kancelarii (np. na podstawie abonamentu prawnego). Dosyć często zdarza się, iż samo pismo z kancelarii wzywające dłużnika do uregulowania zadłużenia w zupełności wystarcza. Dokument sygnowany przez kancelarię przemawia często skuteczniej niż pismo od zarządu wspólnoty. Najczęściej w skład zarządu wchodzą mieszkańcy nieruchomości – sąsiedzi dłużnika, których widzi on codziennie i może to mieć wpływ na relacje sąsiedzkie, czy też prowadzić do niemiłych sytuacji. W przypadku, kiedy polubowna windykacja nie daje skutków, sprawa kierowana jest na drogę sądową.
 

Postępowanie upominawcze

Ustawa o własności lokali daje możliwość dochodzenia wspólnocie reprezentowanej przez zarząd roszczeń w postępowaniu sądowym w trybie upominawczym bez względu na wysokość zadłużenia. To dosyć istotna informacja. Szczególnie w przypadku średnich i dużych wspólnot, które posiadają wielu dłużników o stosunkowo niskim zadłużeniu. Pojedyncze przypadki nie są problemem, jednak jeśli zsumujemy zadłużenie, okazuje się iż stanowi ono pokaźną kwotę, które np. wpływa na niemożność przeprowadzenia niezbędnych remontów. Większość tego typu spraw kończy się wydaniem nakazu zapłaty.
 

Egzekucja komornicza

Po uprawomocnieniu się nakazu zapłaty staje się on tytułem wykonawczym uprawniającym do windykacji komorniczej. W tym momencie kwestia odzyskania zadłużenia przechodzi do wybranego komornika, który rozpoczyna procedurę odzyskania środków zgodnie z nakazem zapłaty. Warto zaznaczyć, iż w przypadku bezskutecznej egzekucji, w sytuacji, gdy jedynym majątkiem dłużnika jest jego mieszkanie, wspólnota ma prawo zażądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Środki uzyskane ze sprzedaży są przeznaczone na spłatę zobowiązania. Pozostała kwota przekazywana jest właścicielowi sprzedanego lokalu.
 

Koszty prowadzenia windykacji przez kancelarię

Koszty windykacji zależą od kilku czynników, dlatego też nie można ich określić bez poznania konkretnej sytuacji. W przypadku chęci poznania kosztów działań zachęcamy do skorzystania z formularza bezpłatnej wyceny windykacji dostępnego pod adresem lub bezpośredni kontakt z kancelarią.
 

W jaki sposób rozpocząć współpracę z kancelarią?

W przypadku współpracy w zakresie windykacji lokatorów wspólnoty mieszkaniowej, kontakt z kancelarią powinien nawiązać zarząd wspólnoty, który jest uprawniony do jej reprezentacji. Można to zrobić na kilka sposobów:

• telefonicznie: (+48) 605 131 260, (+48) 22 458 23 40,
• mailowo: dariusz.staniszewski@adwokatura.pl,
• korzystając z formularza kontaktowego,
• korzystając z formularza bezpłatnej wyceny windykacji,
• osobiście w siedzibie kancelarii: po wcześniejszym umówieniu.