Ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy (art. 670 k.c.)

Data aktualizacji: 24 sierpnia 2012

Zgodnie ze zleceniem jednego z naszych klientów, kancelaria podjęła się dochodzenia wierzytelności wynikającej z tytułu umowy najmu lokalu użytkowego. Jak to zwykle bywa w takich sytuacjach najemca zalegający z zapłatą czynszu wyprowadził się z zajmowanego lokalu pozostawiając swoje rzeczy, czym przyprawił wynajmującego o „ból głowy”, który nie bardzo wiedział co ma zrobić z rzeczami najemcy. Wówczas pojawił się dodatkowy problem, czy można zatrzymać rzeczy najemcy do czasu zapłaty zaległego czynszu.

Jak wynika z treści przytoczonego w tytule przepisu (art. 670 k.c.) dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Prawo to przysługuje zatem do przedmiotów ruchomych (w tym pieniędzy), stanowiących własność lub współwłasność najemcy (udział we współwłasności).

Przez przedmioty nie podlegające zajęciu należy natomiast rozumieć rzeczy, które są od tego zwolnione na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego dotyczących egzekucji (art. 829 i nast. k.p.c.).

Przedmiotowe prawo zastawu wygasa, jeżeli rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte, przy czym wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo (w drodze zastosowania samopomocy, a nawet zastosowania siły fizycznej), dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony. Niemniej jednak gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego (czyli np. w toku postępowania egzekucyjnego), wynajmujący zachowuje ustawowe prawo zastawu, jeżeli przed upływem trzech dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie. Wskazany termin liczy się od daty usunięcia rzeczy z przedmiotu najmu.

Trzeba tu także przytoczyć stanowisko Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 14 kwietnia 2010 r., I ACa 240/10, zgodnie z którym „wynajmujący, korzystający z uprawnienia, o jakim mowa w art. 671 § 2 k.c., zatrzymuje rzeczy najemcy „na własne niebezpieczeństwo”. Oznacza to, że odpowiada również za przypadkową utratę lub zniszczenie zatrzymanego przedmiotu zastawu, mimo zachowania należytej, a nawet szczególnej staranności”. W związku z tym usunięcie z przedmiotu najmu rzeczy ruchomych stanowiących zastaw, niezależnie czy nastąpiłoby to w drodze działania stron umowy, czy też osoby trzeciej powoduje, że zastaw taki zawsze wygaśnie. Jedyny wyjątek stanowi sytuacja, gdyby odbywało się to na zlecenie np. komornika. Niemniej jednak trzeba mieć na uwadze, że zazwyczaj w toku postępowania egzekucyjnego organ ten wyznacza osobę, u której takie ruchomości się znajdują, jako ich dozorcę.