Proces windykacji należności we wspólnocie mieszkaniowej od właścicieli lokali

Data aktualizacji: 28 listopada 2018

W mojej praktyce zawodowej zajmuję się również prowadzeniem windykacji od lokatorów wspólnot mieszkaniowych, którzy z różnych powodów zalegają z czynszem za swój lokal. Jak uczy doświadczenie zdarzają się wśród nich właściciele lokali, którzy notorycznie nie płacą należności związanych ze swoim lokalem, pomimo, że windykacja jest wobec nich prowadzona średnio 3 razy w roku. Niewątpliwie brak opłat za lokal wpływa na funkcjonowanie całej wspólnoty mieszkaniowej i może spowodować na przykład, że nie zostaną wykonane prace remontowe lub wpływa na bieżącą działalność wspólnoty związaną chociażby z opłatami za media. Wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje bowiem dzięki opłatom wnoszonym przez jej członków.

W takich sytuacjach, zwłaszcza jeśli zaległości są znaczne konieczna jest windykacja opłat za lokal od niepłacących właścicieli. Najczęściej w praktyce wspólnoty mieszkaniowe dają lokatorom możliwość dobrowolnego uregulowania opłat wzywając ich do zapłaty we własnym zakresie. Procedura windykacyjna często jest uregulowana w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej. Jednak im większa wspólnota mieszkaniowa tym większe zaległości w opłatach i konieczne jest powierzenie prowadzenia windykacji kancelarii zewnętrznej, specjalizującej się w windykacji. Czasami podjęcie czynności windykacyjnych przedsądowych przez kancelarię jest wystarczające do zdyscyplinowania opornych dłużników. W pozostałych przypadkach kierujemy sprawy do sądu.

Ustawa o własności lokali zawiera przepisy dające możliwość dochodzenia wspólnocie reprezentowanej przez zarząd roszczeń w postępowaniu sądowym w trybie upominawczym bez względu na wysokość zadłużenia. Najczęściej większość spraw kończy się wydaniem nakazu zapłaty, który po uprawomocnieniu jest tytułem wykonawczym uprawniającym do egzekucji komorniczej.

Jeśli egzekucja będzie bezskuteczna, zaś jedynym majątkiem dłużnika jest jego mieszkanie, wspólnota może zażądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Jest to rozwiązanie ostateczne, ale skuteczne w przypadku bardzo opornego właściciela. Wspólnota mieszkaniowa na takie uprawnienia wynikające z ustawy o własności lokali. Pieniądze ze sprzedaży mieszkania po potrąceniu należności dla wspólnoty mieszkaniowej przekazane zostają właścicielowi, którego lokal został sprzedany.