Najem i windykacja – często zadawane pytania

Data aktualizacji: 26 lipca 2024

Zaległości w płatnościach najemców to dość często spotykany problem podczas najmu lokalu. Szczegółowe przypadki wymagające szerszego wytłumaczenia, omawialiśmy już w kilku artykułach dostępnych na tym blogu. W tym artykule skupimy się na często zadawanych pytaniach dotyczących tego tematu, na które odpowiedź nie wymaga szerokiego wytłumaczenia oraz wielu odniesień do obowiązujących przepisów.

• Czy protokół zdawczo odbiorczy jest wymagany przy najmie?
• Czy można potrącić zaległy czynsz z kaucji?
• Czy można potrącić zniszczenia z kaucji?
• Co w przypadku najmu dla kilku osób? Czy istnieje obowiązek rozliczania najemców oddzielnie?
• Czy umowę można zakończyć przed czasem?
• O czym warto pamiętać w przypadku najmu?
• Jak odzyskać zaległy czynsz z najmu mieszkania?
• Kontakt z kancelarią
• Zobacz również wersję video

Czy protokół zdawczo odbiorczy jest wymagany przy najmie?

Nie jest to dokument wymagany, chyba że zapisy umowy mówią inaczej, ale jego sporządzenie jest wysoce zalecane. Niezależnie od sytuacji, protokół taki jest niezwykle przydatny w sytuacjach spornych:

• daje możliwość szybkiego porównania stanu lokalu przed i po okresie wynajmu,
• może okazać się istotnym dokumentem podczas działań windykacyjnych,
• pozwala na spisanie nie tylko elementów wyposażenia pod kątem ilościowym, ale również ich stanu,
• może być również podstawą do ustaleń wynikających z większych przeróbek lokalu dokonanych przez osoby wynajmujące.

 

Czy można potrącić zaległy czynsz z kaucji?

Tak, zaległy czynsz można potrącić z kaucji, o ile umowa nie precyzuje tej kwestii w inny sposób. Kaucja stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego na wypadek niewywiązania się najemcy z obowiązków wynikających z umowy. W przypadku zaległości czynszowych, wynajmujący ma prawo potrącić należność z kaucji, a pozostałą część, jeśli taka istnieje, zwrócić najemcy.

 

Czy można potrącić zniszczenia z kaucji?

O ile umowa najmu nie mówi inaczej, istnieje taka możliwość. Wszystko zależy od umowy najmu, w której powinno być określone w jaki sposób kaucja zostanie wykorzystana przez wynajmującego. Wówczas dokonując potrącenia należności z kaucji wszelkie wydatki warto dokumentować dla celów dowodowych. W przypadku ewentualnego sporu sądowego o zwrot kaucji, trzeba będzie wykazać swoją wierzytelność przedstawioną do potrącenia.
 

Co w przypadku najmu dla kilku osób? Czy istnieje obowiązek rozliczania najemców oddzielnie?

Ponownie istotne są zapisy konkretnej umowy. W pierwszej kolejności należy ustalić, czy w umowie najmu jest odpowiednie postanowienie dotyczące rozliczeń po rozwiązaniu umowy. Jeżeli nie ma na ten temat nic zapisane w umowie najmu, to właściciel nie ma obowiązku rozliczać osobno każdego najemcy. W tej sytuacji pozostaje albo porozumieć się z wynajmującym albo najemcy muszą między sobą się rozliczyć.

Inną sytuacją jest przypadek, kiedy najem prowadzony jest np. na pokoje, a każdy najemca ma podpisaną oddzielna umowę najmu. Wówczas wszelkie rozliczenia prowadzone są na zasadach indywidualnych, opisanych w każdej umowie z osobna.
 

Czy umowę można zakończyć przed czasem?

Tak, na zasadach określonych indywidualnie w umowie najmu. Często umowy zawierają klauzule umożliwiające rozwiązanie umowy za wypowiedzeniem, pod warunkiem zachowania określonego okresu wypowiedzenia.
 

O czym warto pamiętać w przypadku najmu?

Przede wszystkim warto stosować zasadę ograniczonego zaufania. Warto poświęcić czas na przygotowanie przejrzystej i precyzyjnej umowy chroniącej prawa i określającej obowiązki obu stron. Zalecamy stosowanie umów w formie pisemnej oraz protokołów zdawczo odbiorczych. W przypadku problemów z płatnościami, warto reagować szybko, aby nie spowodować narośnięcia problemu. Regularne monitorowanie stanu mieszkania również jest wysoce wskazane.
 

Jak odzyskać zaległy czynsz z najmu mieszkania?

Odzyskanie zaległego czynszu z najmu mieszkania można przeprowadzić w kilku krokach:

• W pierwszej kolejności warto próbować polubownie rozwiązać sprawę, kontaktując się bezpośrednio z najemcą.
• Jeśli kontakt osobisty nie przynosi rezultatu, należy wysłać pisemne wezwanie do zapłaty.
• W przypadku braku reakcji na wezwanie, warto rozważyć mediacje lub skorzystać z pomocy kancelarii prawnej.
• Ostatecznym krokiem jest wniesienie sprawy do sądu. Po uzyskaniu wyroku można rozpocząć egzekucję komorniczą.

Odzyskanie należności z tytułu umowy najmu nie różni się w zasadzie od innych typowych przypadków, z którymi mamy do czynienia przy windykacji zadłużenia. W przypadku chęci poznania konkretnych rozwiązań, zachęcamy do wypełnienia formularza bezpłatnej wyceny windykacji.
 

Kontakt z kancelarią

W przypadku chęci nawiązania współpracy w zakresie omawianym w artykule, serdecznie zapraszamy do kontaktu:

• telefonicznego: (+48) 605 131 260, (+48) 22 458 23 40
• mailowego: dariusz.staniszewski@adwokatura.pl
• za pomocą formularza kontaktowego dostępnego na stronie.

 

Zobacz również wersję video