Jak rozliczać nakłady i ulepszenia na nieruchomości po rozwiązaniu umowy najmu.

Data aktualizacji: 6 sierpnia 2012

Przede wszystkim sposób rozliczeń dokonanych ulepszeń przedmiotu najmu, o ile strony same inaczej nie postanowią, reguluje art. 676 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem: „Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”.

Z przepisu tego wynika, że jeżeli strony tej kwestii nie uregulują, wówczas wybór należy do Wynajmującego, który może albo ulepszenia przedmiotu najmu zatrzymać i zwrócić najemcy kwotę odpowiadającą ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Jeżeli wynajmujący nie dokona w odpowiednim czasie wyboru, przyjąć należy, że najemca może mu wyznaczyć do tego odpowiedni termin (art. 365 § 3 kodeksu cywilnego). Jeżeli ten termin bezskutecznie upłynie, uprawnienie to przechodzi na Najemcę. Ma to szczególne znaczenie, gdyż roszczenie o zwrot nakładów przedawnia się z upływem roku od zwrotu rzeczy (art. 677 kodeksu cywilnego).

W tym miejscu trzeba jeszcze wyjaśnić, na czym polega uprawnienie wynajmującego żądania przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Jak wskazano wyżej, stan poprzedni powinien być rozumiany jako stan, w jakim lokal powinien się znaleźć po zakończeniu stosunku najmu (art. 675 kodeksu cywilnego), a nie stan, w jakim się znajdował w chwili wydania najemcy. Nie zawsze jednak wynajmujący będzie mógł skorzystać z tego uprawnienia. Należy odrzucić taką możliwość zwłaszcza w tych wypadkach, gdy usunięcie dokonanych ulepszeń jest po prostu niemożliwe.

Istnieje też możliwość uznania żądania wynajmującego przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego czy społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa (art. 5 kodeksu cywilnego), gdyby okazało się, że byłoby ono bardzo utrudnione, natomiast nie istniałyby żadne przyczyny, dla których interes wynajmującego nie mógłby zostać zaspokojony poprzez zapłatę za ulepszenia.

Wskazać można również na potrzebę wyjaśnienia pojęć: ulepszenie, nakład konieczny i drobna naprawa, która obciąża najemcę. Właściwe zakwalifikowanie dokonanej zmiany w lokalu ma niebagatelne znaczenie, zwłaszcza dla obowiązku zwrotu wydatku poczynionego na ten nakład. Ulepszenie traktować należy jako nakład, ale nie konieczny, a użytkowy. Nakładem zaś koniecznym jest między innymi drobna naprawa, jak też dokonanie przez wynajmującego napraw koniecznych. Jak widać, pojęcie nakładu jest pojęciem szerszym od pozostałych. Stąd, to nie pojęcie nakładu, ale generalnie drobnej naprawy czy ulepszenia powinno być decydujące. Wskazać należy, że jako drobny nakład należy rozumieć np. odmalowanie lokalu w celu jego odświeżenia.

Dopuszcza się możliwość zastrzegania przez strony, by w chwili rozwiązania umowy to wynajmujący zwrócił najemcy wszelkie nakłady poczynione przez niego na lokal, a nawet by obowiązek najemcy zwrotu lokalu był uzależniony od wykonania tego zobowiązania, Jednak strony umów najmu w praktyce często takich zastrzeżeń nie czynią, a same umowy najmu nie przewidują najczęściej żadnych postanowień związanych zakończeniem stosunku najmu w kontekście dokonanych ulepszeń lokalu.

Rozliczenia między wynajmującym a najemcą są  powinny być uzgadniane często w umowie najmu, a strony mogą przyjmować różne rozwiązania, np. potrącenie wartości nakładów z czynszem. W przypadku braku takich uzgodnień najemca nie może potrącić wartości nakładów z czynszu. Tak też wynika z orzecznictwa sądowego. „Najemca nie może zgłaszać do potrącenia z czynszem tych nakładów, które stanowią ulepszenie rzeczy najętej. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący stosownie do treści art. 676 KC może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenie za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przepis ten nie przewiduje natomiast by najemca mógł nakłady potrącić z czynszu”. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 1997-07-03 I ACa 137/97).

Warto zatem w umowie najmu dokładnie uregulować powyższe zagadnienie, aby uniknąć niepotrzebnych kłopotów i roszczeń.