Wspólnota Mieszkaniowa – powstanie, zarząd, windykacja

Data aktualizacji: 4 maja 2013

Zgodnie z regulacją zawartą o Ustawie o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnoty mieszkaniowe powstają ex lege z chwilą, gdy zostają spełnione ustawowe przesłanki, tzn. gdy co do określonej nieruchomości pojawią się co najmniej dwie osoby, których prawa do lokali reguluje ustawa o własności lokali.

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład „określonej nieruchomości”, co oznacza, że wspólnotę mogą tworzyć tylko ci właściciele, których lokale były przed wyodrębnieniem częściami składowymi oznaczonej nieruchomości gruntowej. Do wspólnoty mieszkaniowej nie można się zapisać czy przystąpić, nie można też z niej wystąpić.

Ustawa nie przyznaje wspólnotom mieszkaniowym osobowości prawnej, jednak przewiduje, że wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Uregulowanie to nie wyłącza osobistej odpowiedzialności właścicieli lokali za długi związane z nieruchomością wspólną, z tym zastrzeżeniem, że właściciele lokali ponoszą jedynie odpowiedzialność w części odpowiadającej ich udziałom.

Ustawodawca wyposażył ogół właścicieli, których lokale, zarówno wyodrębnione jak i niewyodrębnione, wchodzą w skład określonej nieruchomości, w znaczną samodzielność organizacyjną i prawną. W drodze uchwał podejmowanych na zebraniach właścicieli lub obiegiem nakłada na członków wspólnoty określone zobowiązania majątkowe związane z utrzymaniem i administracją nieruchomością wspólną, jej remontem lub modernizacją. W tym też zakresie wspólnota mieszkaniowa może sądownie dochodzić wykonania tych obowiązków. W stosunkach zewnętrznych może zawierać umowy i zaciągać zobowiązania wobec usługodawców, banków itp., za które odpowiada bez ograniczeń swoim majątkiem. W wypadku gdy majątku wspólnoty mieszkaniowej nie wystarcza na pokrycie zaciągniętych zobowiązań, pokrywają je właściciele lokali w proporcji wynikającej z przysługujących im udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa zarządza wspólnym majątkiem właścicieli lokali (nieruchomością wspólną), nabywa prawa i zaciąga zobowiązania. Ogół praw majątkowych wspólnoty jest „odrębnym majątkiem” członków wspólnoty, którzy zarządzają nim w umownym lub ustawowych reżimach zarządzania, a ich odpowiedzialność za zobowiązania ograniczona została wysokością udziałów w nieruchomości wspólnej.

Sposób zarządu nieruchomością wspólną może być określony w umowie. Może to być albo umowa ustanawiająca odrębną własność lokali, albo później zawarta umowa odrębna. Dla umowy takiej nie są przewidziane żadne ograniczenia czasowe. Umowę określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną zawierają właściciele lokali. Stronami takiej umowy muszą być wszyscy właściciele danej wspólnoty. Umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną może być zawarta także wtedy, gdy wyodrębnieniu uległa tylko część lokali, ale stroną umowy musi być także dotychczasowy właściciel nieruchomości wyjściowej.

Dla skutecznego oświadczenia woli w imieniu wspólnoty mieszkaniowej zarząd lub zarządca potrzebuje stosownego umocowania. Jego brak lub przekroczenie umocowania oznacza – w wypadku jednostronnych czynności prawnych – nieważność czynności, chyba że ten, komu zostało złożone oświadczenie woli w imieniu wspólnoty, zgodził się na działanie bez umocowania – wówczas stosuje się odpowiednio przepisy o zawarciu umowy bez umocowania. Z kolei zawarcie umowy bez umocowania lub z jego przekroczeniem skutkuje tym, że jej ważność zależy od potwierdzenia przez właścicieli lokali w stosownej uchwale.

Wykonywanie zarządu nieruchomością wielolokalową, z liczbą samodzielnych lokali nie większą niż 7, z których przynajmniej jeden został wyodrębniony i nie należy do dotychczasowego właściciela, odbywa się na zasadach przewidzianych dla współwłasności nieruchomości w kodeksie cywilnym i kodeksie postępowania cywilnego (art. 199-209 k.c. oraz art. 608 i 611-616 k.p.c.). Taki zarząd nie dysponuje organami i opiera się na bezpośrednim udziale w zarządzaniu właścicieli lokali. W sprawach zwykłego zarządu decyduje większość właścicieli, a w sprawach przekraczających zwykły zarząd – wszyscy właściciele. W razie trudności w uzgodnieniu stanowisk, zdecyduje sąd na wniosek jednego lub kilku właścicieli lokali.

Jeżeli liczba samodzielnych lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu jest większa niż siedem, to zgodnie z art. 20 ustawy, właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową są obowiązani powołać jednoosobowy lub kilkuosobowy zarząd, składający się wyłącznie z osób fizycznych. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w tej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją. Do czynności tych potrzeba zgody większości właścicieli, obliczonej według większości udziałów w nieruchomości wspólnej. Rozporządzanie, obciążanie nieruchomości wspólnej, modernizacja i większy remont, nadbudowa i przebudowa, podział nieruchomości i łączenie lokali – to czynności przekraczające zwykły zarząd, które wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali. Brak zgody może być zastąpiony orzeczeniem sądu.

Długotrwała niezdolność w decydowaniu przez właścicieli lokali o istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo naruszanie zasady prawidłowego zarządu przez większość właścicieli lub krzywdzenie mniejszości może spowodować wprowadzenie przez sąd – na wniosek zainteresowanego właściciela – zarządu przymusowego.

Każdy z właścicieli może dokonywać czynności zachowawczych, tj. zmierzających do zachowania wspólnego prawa, np. żądać usunięcia osób lub rzeczy ze wspólnej własności, żądać zapłaty za ograniczenie lub wykorzystanie wspólnej własności, zabezpieczyć budynek lub teren przed grożącym niebezpieczeństwem.

Właściciel lokalu skarżący uchwałę ogółu właścicieli, pozywa wspólnotę mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd. Podobnie mogą czynić osoby trzecie występujące z roszczeniami wobec wspólnoty.

Oprócz zarządu nieruchomością wspólną wykonywanego przez samych właścicieli lokali lub powołany przez nich organ, ustawa dopuszcza zarząd sprawowany przez osobę trzecią na podstawie otrzymanego zlecenia. Zarząd ten jest wykonywany nie przez samą wspólnotę, lecz przez osobę z zewnątrz.

Każdy z właścicieli może dokonywać czynności zachowawczych, tj. zmierzających do zachowania wspólnego prawa, a więc taka, która ma zapobiec jego utracie lub umniejszeniu (ograniczeniu, uszczupleniu), zarówno w sensie prawnym (wygaśnięcie prawa), jak i fizycznym (zniszczenie). Czynnością zachowawczą jest wytoczenie powództwa windykacyjnego jak również dochodzenie przez właściciela lokalu, który zajmuje się zarządem nieruchomością wspólną, określonej należności za korzystanie z niej.

Wspólnota mieszkaniowa jest legitymowana do wytoczenia powództwa o nakazanie sprzedaży lokalu właściciela, który długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym, przez wszczęcie postępowania zmierzającego do sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Upoważnionym do wytoczenia powództwa jest organ zarządzający wspólnoty, przy zastosowaniu przepisów o dokonywaniu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Ponadto Wspólnota mieszkaniowa uprawniona jest do żądania eksmisji właściciela, którego lokal został sprzedany, wraz z osobami reprezentującymi jego prawa, tj. z jego domownikami.

Wspólnota mieszkaniowa prowadzi również windykację długów swoich członków, w szczególności w praktyce windykacja dotyczy zaległości właścicieli lokali z tytułu zadłużenia w opłatach eksploatacyjnych lokalu. Zarząd wspólnoty najczęściej powierza prowadzenie windykacji we wspólnocie mieszkaniowej podmiotom zewnętrznym np. kancelariom prawnym z którymi nie rzadko współpracuje w ramach obsługi prawnej wspólnoty mieszkaniowej.

Na zakończenie należy podkreślić, iż wspólnotę mieszkaniową tworzy z mocy prawa ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa zarządza wspólnym majątkiem właścicieli lokali, zaś w drodze uchwał podejmowanych przez właścicieli lokali nakładane są na członków wspólnoty określone zobowiązania majątkowe związane z utrzymaniem i administracją nieruchomością wspólną, jej remontem lub modernizacją.